南京地王消化不良遭分拆 中冶分割轉(zhuǎn)讓

歷時(shí)大半年，中冶南京下關(guān)濱江總價(jià)地王日前爆出消息：南京下關(guān)濱江1號(hào)地塊已被分拆成若干小塊，其中3塊將以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式在南京產(chǎn)權(quán)交易中心掛牌出售，上海證大集團(tuán)將接手其中一塊。

2月17日，上海證大發(fā)布公告稱，擬以最高代價(jià)11.94億元，收購(gòu)一家于中國(guó)成立的有限公司，其主要資產(chǎn)包括一幅位于江蘇省的地塊。此前的1月30日，上海證大已公告將由香港附屬公司競(jìng)投上述地塊，占地面積1.32萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約為8.59萬(wàn)平方米，擬建商業(yè)及服務(wù)式公寓，底價(jià)為9億元。這與南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司(下稱臨江公司)在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出讓的南京立方置業(yè)有限公司(下稱立方置業(yè))100%股權(quán)價(jià)格相同。

記者電話向上海證大董事長(zhǎng)戴志康求證，他透露確有此事，證大房產(chǎn)對(duì)于收購(gòu)的相關(guān)事宜談判已接近尾聲，項(xiàng)目最終通過(guò)掛牌公開(kāi)出讓。

 “1號(hào)地是最早完成拆遷的，但由于是商辦用地，中冶自身并無(wú)太多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)戰(zhàn)略合作伙伴也無(wú)果，拆分出售是最好的解決辦法?！蹦炒笮头科蠼K分公司高管對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，上海證大有做大型商業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)這個(gè)機(jī)會(huì)增持南京市場(chǎng)是正常的。

中冶南京濱江地王是1號(hào)、2號(hào)和3號(hào)地的統(tǒng)稱。2010年9月19日，臨江公司以總價(jià)200.43億元拿下南京下關(guān)區(qū)濱江1號(hào)和3號(hào)地塊;2012年11月30日，又以56.2億元拍下濱江2號(hào)地塊。3幅地塊連成一體，總面積達(dá)到236萬(wàn)平方米，耗資超過(guò)256億元，一舉超過(guò)廣州亞運(yùn)城，成為實(shí)質(zhì)上總價(jià)最高的全國(guó)地王。

南京濱江2號(hào)地塊2013年7月5日被國(guó)土部門(mén)收回，1號(hào)、3號(hào)地塊拆遷進(jìn)度延緩，處于長(zhǎng)期閑置狀態(tài)。

證大分食一杯羹

公開(kāi)資料顯示，上海證大目前在南京有兩個(gè)項(xiàng)目，均為2012年獲取。包括以11.69億元競(jìng)得的南京火車(chē)南站周邊一幅商業(yè)地塊，以及收購(gòu)的南京九間堂別墅項(xiàng)目。

上海證大此次收購(gòu)的目標(biāo)公司南京立方置業(yè)，系中冶集團(tuán)控制的南京臨江公司的全資子公司，旗下有一幅土地，編號(hào)為“09-09地塊”，是中冶南京1號(hào)地塊的一部分。南京產(chǎn)權(quán)交易中心的一位人士表示，臨江公司此次轉(zhuǎn)讓的三個(gè)子公司，是中冶南京1號(hào)地塊拆出的一部分，1號(hào)地塊一共拆分成10多份。

臨江公司此前通過(guò)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所，掛牌轉(zhuǎn)讓其持有的立方置業(yè)100%股權(quán)、南京港寧置業(yè)有限公司(下稱港寧置業(yè))60%股權(quán)和南京龍江灣置業(yè)有限公司(下稱龍江灣置業(yè))60%股權(quán)。其中，港寧置業(yè)60%股權(quán)掛牌價(jià)格為116802.65萬(wàn)元，龍江灣置業(yè)60%股權(quán)掛牌價(jià)格為90001.24萬(wàn)元。

立方置業(yè)成立于2013年11月，法定代表人為中冶置業(yè)副總經(jīng)理兼南京分公司總經(jīng)理孫建偉。

濱江1號(hào)地塊拆分出售，感興趣的房企不止上海證大一家，例如富力地產(chǎn)聯(lián)系董事張力去年也去看過(guò)地塊。方興地產(chǎn)江蘇區(qū)域投資負(fù)責(zé)人認(rèn)為，地塊整體商辦比例高，容積率高，開(kāi)發(fā)周期和回收周期相對(duì)較長(zhǎng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)要求比較高。

南京市對(duì)于濱江1號(hào)地會(huì)否保留整體規(guī)劃意愿?戴志康向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者證實(shí)，項(xiàng)目出讓并沒(méi)有過(guò)多的附加條款。

 “南京去年已經(jīng)放了不少好地出來(lái)”，上述房企負(fù)責(zé)人說(shuō)，下關(guān)濱江1號(hào)地受關(guān)注度并沒(méi)有業(yè)界想象的那么火爆。

中冶或保留3號(hào)地

一直被質(zhì)疑無(wú)力獨(dú)立開(kāi)發(fā)地王的中冶，從積極引進(jìn)戰(zhàn)略合作伙伴到現(xiàn)在將1號(hào)地分拆掛牌出讓，均屬意料之中。南京多名業(yè)內(nèi)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析，南京市政府當(dāng)年一心想打造城市新地標(biāo)，中冶也以為能夠很快引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，不僅解決資金問(wèn)題，也可以憑藉該項(xiàng)目一戰(zhàn)成名。無(wú)奈地塊牽涉各方利益難以調(diào)和，拆遷至今未決，去年還引發(fā)國(guó)土部調(diào)查小組關(guān)注，無(wú)心戀戰(zhàn)的中冶便趁機(jī)止損退地。另?yè)?jù)南京業(yè)內(nèi)人士分析，此次濱江1號(hào)地分拆出讓，也與南京市政府籌備青年奧運(yùn)會(huì)、加快城市建設(shè)的推助有關(guān)。

自拿下南京濱江地王以來(lái)，中冶缺錢(qián)的信息就不曾停止。繼2012年虧損72億元之后，據(jù)前不久公布的業(yè)績(jī)預(yù)警公告，中國(guó)中冶2013年再度虧損達(dá)69.5億元。即使拆遷進(jìn)展順利政府如期交地，中冶能否如約付清土地款，也從不被人看好。

據(jù)接近中冶的知情人士稱，中冶接下來(lái)會(huì)集中精力開(kāi)發(fā)3號(hào)地，畢竟住宅產(chǎn)品比較好操作。但3號(hào)地的拆遷問(wèn)題一直困擾著中冶。

為了解決資金問(wèn)題，中冶曾經(jīng)與中糧、融創(chuàng)等企業(yè)接觸過(guò)，但由于拆遷進(jìn)度無(wú)法保證，開(kāi)發(fā)商都望而卻步。上述業(yè)內(nèi)資深人士透露，不僅是濱江地王，旁邊的世茂濱江項(xiàng)目也有一半沒(méi)拆遷完，該項(xiàng)目100多萬(wàn)平方米目前只開(kāi)發(fā)了一半。

現(xiàn)在看來(lái)，中冶單獨(dú)運(yùn)作的3號(hào)地塊能否順利推進(jìn)開(kāi)發(fā)，也是個(gè)未知數(shù)。