房價必將恢復(fù)上漲

對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，最早可以追溯到1992年鄧小平南巡講話之后。當(dāng)時?？?、北海、惠州等地房地產(chǎn)過熱，中央和國務(wù)院1993年果斷出臺了《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟情況和加強宏觀調(diào)控的意見》，從緊縮銀根、收回炒作土地等方面嚴(yán)格整頓國內(nèi)房地產(chǎn)秩序，迅速摧毀了這些地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫。

    2003年則是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展至為關(guān)鍵的一年。國務(wù)院于2003年8月將房地產(chǎn)業(yè)定性為“促進(jìn)消費，擴大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展”，首次明確房地產(chǎn)“已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”。

    2009年初房地產(chǎn)市場還處于冰凍期。1月，四大國有銀行宣布，只要在2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率八五折優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。隨后各銀行的優(yōu)惠政策細(xì)則相繼出臺，為樓市回暖蓄積了政策基礎(chǔ)。

    可是誰也沒想到，房地產(chǎn)復(fù)蘇的步伐能夠如此之快，到了年底政策又轉(zhuǎn)向為打壓瘋漲的房價了。

    2010年1月，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，二次房貸首付款比例不得低于40%。4月，國務(wù)院出臺以新“國十條”為核心的房地產(chǎn)調(diào)控政策，打壓高房價。

    歷史經(jīng)過一個輪回，又回到了原來的起點。房地產(chǎn)調(diào)控政策就像一場輪回，本輪調(diào)控同之前的調(diào)控在本質(zhì)上沒有區(qū)別，僅僅是調(diào)控力度上有點差異。本輪政策調(diào)整之后，房價上漲仍是必然的趨勢，這是由以下幾點所決定的：

    第一，史上最快速的城市化進(jìn)程。中國用了30年的時間解決了2億農(nóng)民的進(jìn)城問題，但還需解決4億農(nóng)民的進(jìn)城問題。如果以同樣的速度將需要60年的時間，必須以成倍增長的速度才有可能在未來的20～30年實現(xiàn)城市化率達(dá)到65%～70%的水平。中國現(xiàn)有存量住宅約145億平方米，至少還要建設(shè)240億平方米才能在不斷拆舊與拆除中實現(xiàn)這一目標(biāo)，而長期的供給嚴(yán)重滯后，尚無法滿足這個城市化率的需求。

    第二，人口結(jié)構(gòu)導(dǎo)致家庭分裂，數(shù)量不斷增加。中國的城市家庭新增戶數(shù)從2000年的約700多萬戶上升到2008年的約1100多萬戶。而每年市場化竣工的住房大約只有500多萬套，僅能滿足不到一半新增家庭的需求。

    第三，人多地少的中國必然導(dǎo)致土地稀缺、價格上漲。中國現(xiàn)有城市建成區(qū)的面積約3.84萬平方公里，僅占國土總面積的0.4%，而農(nóng)村宅基地的面積約16.8萬平方公里，占國土總面積的1.75%。但是由于中國土地政策的限制，例如18億畝耕地的紅線，無法讓農(nóng)村土地進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)，這直接限制了住宅用地的供應(yīng)。因此長期來看土地價格必漲。

    第四，收入的大幅增加必然會導(dǎo)致房價的上漲。讓我們來看一段20多年前的報紙評論：北京最近提供兩萬多平方米的住房，每平米1600～1900元。若買兩居室，少說也要6萬元。一名大學(xué)生從參加工作起就日日節(jié)衣縮食，每月存款50元已是極限，100年才能買上兩居室?！保ㄕ匀嗣袢請?st1:chsdate w:st="on" IsROCDate="False" IsLunarDate="False" Day="20" Month="2" Year="1989">1989年2月20日第2版）。這番話是不是感覺很熟悉？沒錯，每年都有無數(shù)文章以這個邏輯來反駁高房價。

    由此可見，政府出臺的每一項房地產(chǎn)打壓措施，都僅僅是主升浪之中的次級調(diào)整而已，這次政策的效果同之前政策的效果，不會有本質(zhì)上的不同。